Was sind Off Market Immobilien?

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum ein Verkäufer seine Immobilie nicht auf dem offenen Markt präsentieren möchte. Makler werden dann mit einer diskreten Vermarktung beauftragt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn aus Rücksicht auf das direkte Umfeld die Immobilie nicht offensiv beworben werden soll. Wenn dieser Wunsch beim Eigentümer besteht, ist die Off Market-Strategie über einen Immobilienmakler die beste und zielführendste Möglichkeit. Interessenten kommen hier einzig über den Makler an das Objekt. Die Immobilie wird nicht öffentlich gelistet, angeboten oder beworben. Off Market Immobilien stehen also einem wesentlich kleineren Interessentenkreis gegenüber. Und der Makler kann in Abstimmung mit dem Eigentümer ganz gezielt und passgenau vermitteln. Verkäufer und Käufer, Anbieter und Investoren werden diskret und ohne Umwege miteinander verbunden. Keine Maklerketten, keine Zwischenstationen, keine Plattformen.

Wie erfahren Sie von Off Market Immobilien?

Immobilienmakler haben in der Regel gut sortierte Karteien an Suchinteressierten. Wenn Sie sich an einen guten Makler wenden und Ihr Interesse formulieren, landen Sie in diesem Pool. Das ist der erste Schritt. Nun landet jetzt nicht jede interessante Off Market Immobilie, die den Makler erreicht automatisch auch bei Ihnen. Schließlich muss er für den Kunden sinnvoll selektieren.

Vertrauen ist entscheidend.

Die besten Karten haben Sie, wenn sich ein gewisses Vertrauen zwischen Ihnen und dem Makler aufgebaut hat. Etwa, weil Sie bei ihm bereits Immobilien erworben haben, weil Sie sich als zuverlässig und nicht wortbrüchig bewiesen haben oder weil Sie schlichtweg jemand sind, mit dem man nachhaltig zusammenarbeiten möchte.

  Studie: Der Wert des Immobilienmarkts im Metaverse soll bald 5 Milliarden Dollar schwer sein.

Noch existiert der Immobilienmarkt in der virtuellen Realität erst in seinen Anfängen. Trotzdem sagt ihm ein Marktforschungsunternehmen bis 2026 eine blühende Zukunft voraus.

Es soll der Nachfolger des mobilen Internets werden, eine virtuelle Realität, in der Menschen in Form von Avataren wohnen, arbeiten, einkaufen, spielen und soziale Kontakte pflegen: das Metaverse. Nach seinen holprigen Anfängen im Jahr 2003, als Nutzer:innen noch ganz ohne VR-Brillen durch eine grafisch eher unansprechende Welt geflogen sind und echtes Geld für virtuelle Turnschuhe aus Pixeln ausgegeben haben, ist die zweite Realität jetzt wieder in aller Munde – spätestens seit Mark Zuckerberg im Juli 2021 seinen Konzern Facebook in Meta umbenannt und mit diversen Äußerungen die Spekulationen um ein dreidimensionales, erlebbares Internet neu entfacht hat.

Wie immer soll in der neuen Welt vor allem auch die Wirtschaft eine große Rolle spielen. Wer jetzt clever investiert, kann später ein Vermögen machen, so die Hoffnungen der Metaverse-Fans. Eine Studie des Marktforschungsinstituts Technavio trägt derzeit laut Nachrichtenseite Finbold zur Goldgräberstimmung bei.

Denn laut Technavio soll zum Beispiel der Immobilienmarkt der virtuellen Welt bis zum Jahr 2026 bereits um geschätzte 5,37 Milliarde US-Dollar zulegen. So viel Geld soll also fließen, um Grundstücke in virtuellen Systemen zu kaufen, die mit ihrer Blockstruktur stark an das Spiel Minecraft erinnern. Der Grund hierfür läge vor allem in zwei Entwicklungen begründet: Erstens soll das Metaverse sich zunehmend zu einer Mixed-Reality-Erfahrungen entwickeln, was den Immobilienerwerb attraktiver macht. Grundstücke böten dann eine Reihe an Möglichkeiten, um in der virtuellen Realität zu interagieren und Aufgaben zu lösen. Zweitens wird laut Technavio die zunehmende Akzeptanz von Kryptowährung dazu führen, dass der Verkauf oder das Vermieten von virtuellen Grundstücken einfacher und zugänglicher wird.

Virtueller Immobilienmarkt: Starke Schwankungen vorausgesagt

Das Marktforschungsinstitut warnt aber auch vor starken Wertschwankungen. Denn der virtuelle Immobilienmarkt unterscheide sich vom realen enorm. Letztendlich schrieben immer die Käufer:innen einem virtuellen Gegenstand seinen Wert zu, was zur Folge habe, dass die Preise ganz extrem schwanken könnten. Das habe Auswirkungen auf alle Investor:innen.

Ob die Prognose stimmt, oder ob die Blase platzt, bevor sie überhaupt existiert, wird sich zeigen.

-          Grundbuch

-          Erwerbsformen bei Immobilien

-          Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

-          Auflassungsvormerkung

-          Erwerbskosten

-          Erschließungskosten

-          Bewirtschaftungskosten

-          Abschreibung

Grundbuch

Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstückes zuverlässig und unverbindlich festzuhalten. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Seit Februar 2007 wurden alle Grundbücher in NRW auf die elektronische Grundbuchführung umgestellt.

Jedes Grundbuch besteht aus 5 Teilen:

1.       Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Blattes

2.       Bestandverzeichnis: Gemarkung, Flur, Flurstück

3.       Abteilung I:  Eigentümer, Miteigentümer, Grundlage der Eigentumseintragung

4.       Abteilung II: a) Belastungen mit Ausnahme von Hypotheken du Grundschulden, also z.b. Überfahrtsrechte

                                 Dritter, Wohnungsrecht, Nießbrauch und Reallast.

                             b) Beschränkungen wie z.b. Insolvenzverfahren, Nacherbfolge, Testamentsvollstreckung oder

                                 Zwangsversteigerung. Zum Schutz von Grundstückskäufern wird hier die Vormerkung

                                 eingetragen.

5.       Abteilung III: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden

                              Vormerkungen und Widersprüche

Die Rangverhältnisse unter den Rechten werden durch ihre Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Bei der Erlösverteilung innerhalb einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach Reihenfolge befriedigt.

„Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.b. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, das heißt, auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.“

(Quelle: Glossar, Grundbuch, FOCUS Online, 2008)

Erwerbsformen bei Immobilien

Die übliche Form Eigentum an einem Grundstück, einem Gebäude oder einem Teil von diesem zu übertragen, vollzieht sich in drei Phasen: 1. Abschluss des Kaufvertrages, 2. Antrag des Käufers und Bewilligung durch den Verkäufer auf Auflassung zur Änderung der Rechtsverhältnisse. 3. Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

Eine Sonderform ist der Erwerb durch Zuschlag im ZV-Verfahren. Es handelt sich um einen staatlichen Hoheitsakt, bei der Übertragung des Eigentums ist der bisherige Eigentümer nicht beteiligt.

Weitere Formen des Erwerbs sind die Schenkung, Ehevertrag (bei Gütergemeinschaft) und die Erbschaft. Weiterhin gibt es Erwerbsformen im weiteren Sinn bei Umwandlung und Zusammenschluss von Gesellschaften.

Steuerliche Betrachtung bei Erwerb

Im Zusammenhang mit dem Erweb und Besitz von Immobilien sind drei Steuerarten zu beachten:

a) Verkehrsteuern: Diese Steuern werden ausgelöst, wenn das Eigentum am Grundbesitz übertragen wird Grunderwerbsteuer oder Leistung erbracht werden (Umsatzsteuer).

b) Besitzsteuer: Eigentum und Vermögen werden steuerlich belastet (Grundsteuer, Vermögenssteuer).

c) Ertragssteuer: Einkünfte aus dem Grundbesitz werden steuerlich erfasst, nachdem abzugsfähige Belastungen verrechnet wurden (Einkommensteuer).

Auflassungsvormerkung

Zwischen einer Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch vergeht oft längere Zeit.

Es ist deshalb zweckmäßig, zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch (Abteilung II) eintragen zu lassen. Mit der Eintragung wird der Grundstückskäufer davor geschützt, dass sein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums durch andere Eintragungen beeinträchtigt oder vereitelt wird.

„Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt beispielsweise an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.“

(Quelle: Glossar, Auflassungsvormerkung, FOCUS Online, 2008)

Erwerbskosten

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, die Gerichts- und Notargebühren als auch die Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

Die Maklerkosten betragen im Regelfall zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer. Dazu kommen noch Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Als weitere Kaufnebenkosten berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer, die, regional unterschiedlich, zwischen 3,5 Prozent und 5,0 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Erschließungskosten

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Zudem sind anteilige Kosten des Straßenbaus (Gehweg und Beleuchtung), öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze, Lärmschutzanlagen , sowie dass Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.

Für den Grundstückkauf wird unterschieden zwischen erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für bei welchen die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.

Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten, sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

„Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser– und Energieversorgung.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erschließungskosten, FOCUS Online, 2008)

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind Regelkosten, die sich aus der laufenden Inbetriebnahme einer Immobilie ergeben. Dazu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis. Bei einem Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, kommt der Besitzer selbst für sämtliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf. Bei einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnung, zahlt die Eigentümergemeinschaft anteilmäßig und zumeist vierteljährlich die laufenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Zu unterscheiden sind die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, als auch die nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können

Als grobe Richtlinie gilt, dass Immobilienbesitzer ca. 2,- EUR / m² Wohnfläche für laufende Betriebskosten einplanen sollten. Hinzukommen ca. 0,50 EUR /m² als Rücklage für Reparaturen oder spätere Instandsetzung. Die Bewirtschaftungskosten für den Mieter werden in der Regel in den zu zahlenden Nebenkosten erfasst und monatlich mit der Miete bezahlt. Am Ende des Kalenderjahres erhält der Mieter eine Nebenkostenabrechnung, in der die Bewirtschaftungskosten entsprechend der Wohnfläche und der Anzahl im Haushalt lebenden Personen erfasst sind.

„Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten:
• umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Müllabfuhr und Straßenreinigung). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten
• nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (beispielsweise Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage).“

(Quelle: Glossar, Bewirtschaftungskosten, FOCUS Online, 2008)

Abschreibung

Die Wertminderung von Wirtschaftsgütern wird jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt.

Der Wert für den Grund und Boden (Grundstück) wird jedoch nicht in die Abschreibung einbezogen. Es gibt folgende Abschreibungsformen:

• lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
• degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge

Bei Altbauten ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.

-          Darlehensarten

-          Effektivzins

-          Damnum/Disagio

-          Vorfälligkeitsentschädigung

-          Notaranderkonto

-          Erbbaurecht

-          Nießbrauchrecht

-          Wohnrecht

-          Sondernutzungsrecht

-          Teilungserklärung

-          Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Darlehensarten

Nach den Tilgungsmodalitäten werden folgende Grundformen von Darlehen unterschieden:

- Festdarlehen (mit endfälliger Tilgung)

- Annuitätendarlehen (jährlich gleichbleibende Kapitaldienstleistungen, wobei der Zinsanteil während der Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt)

- Abzahlungs- oder Ratendarlehen (Rückzahlung in gleichbleibenden Raten, wobei für die Ermittlung der Ratenhöhe die zu zahlenden Zinsen am Anfang zur Darlehenssumme hinzugerechnet werden).

Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl an Varianten wie z.B. das Schuldscheindarlehen (spezielle Form eines Großdarlehens), das Forward (Darlehen, welches für einen zukünftigen Zeitraum verbindlich vereinbart wird) oder Darlehen, die als Mischformen Fremd- und Eigenkapitalelemente kombinieren.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für einen Kreditnehmer bietet.

In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden. Mit einer Anschlussfinanzierung kann ein neuer Zinssatz für die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

„Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der „Annuität“) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt“.

(Quelle: Glossar: Annuitätendarlehen, FOCUS Online, 2008)

Effektivzins

Dies ist der Preis eines Darlehens, bei welchem nahezu alle Kreditkosten- bzw. alle Preisbestandteile berücksichtigt werden.  Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge fließen nicht in die Berechnung mit ein.

Damnum/ Disagio

Differenz zwischen Nominalbetrag und der tatsächlichen Auszahlung eines Darlehens. Das Damnum stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Bei Investitionen kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, welche als Werbungskosten absetzbar sind.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die VFE spielt bei Krediten mit einer festen Zinsfestschreibung eine Rolle. Bei diesen verpflichtet sich die Bank, die Zinsen über den vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraum konstant zu halten. Steigen die Zinsen, so profitiert der Kunde, sinken sie, so profitiert die Bank. In Deutschland ist eine langfristige Zinsbindung die Regel.

Um diese Garantie der Bank auf langfristig sichere Zinssätze sicherzustellen, erfolgt eine Refinanzierung der Bank. Soll das Darlehen nun vorzeitig zurückgezahlt werden, so entstehen der Bank zwei Arten von Schaden:

• Der Refinanzierungsschaden
• Der Margenschaden

Der Refinanzierungsschaden resultiert aus der Refinanzierungsstruktur: Die Bank hatte den Kredit beim Abschluss des Kreditvertrages zu dem damaligen Zinssatz für die damalige Zinsfestschreibung refinanziert. Verändern sich nun die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung, so kann die Bank die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nur zu dem aktuellen Marktzins wieder anlegen. Die Differenz, bezogen auf die Restlaufzeit, ist der Refinanzierungsschaden.

Der Margenschaden stellt die Minderung des Gewinns der Bank dar. Die Bank erzielt ihren Gewinn daraus, dass sie Einlagen geringer verzinst als Kredite. Die Differenz (Marge) der Bank ist um so höher, je länger der Kredit läuft. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, erzielt die Bank für die Zukunft keine Marge mehr. Dieser Verlust am künftigen Ertrag ist der Margenschaden. Beide Komponenten zusammen stellen den Gesamtschaden für eine Bank und damit die Basis für eine VFE-Berechnung dar.

Notaranderkonto

Grundsätzlich ist eine Direktzahlung genauso sicher wie eine Zahlung über ein kostenpflichtiges Notaranderkonto. Die Ansicht, bei jedem Grundstückskaufvertrag müsse ein Anderkonto eingerichtet werden, ist überholt. Der Notar empfiehlt ein Anderkonto nur dann, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Die Abwicklung kann daher sinnvoll sein, wenn Belastungen abzulösen sind und der Käufer gleichzeitig den Kaufpreis über verschiedene Kreditinstitute finanziert. Auch wenn die Schlüsselübergabe kurzfristig und vor Kaufpreiszahlung erfolgen soll, ist ein Anderkonto sinnvoll.

„Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, so lange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).“

(Quelle: Glossar, Notaranderkonto, FOCUS Online, 2008)

Erbbaurecht

„Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.“

(Quelle: Baugeld-Lexikon, Erbbaurecht, FOCUS Online, 2008)

Vorteile für einen Erwerber:

Der Erwerber braucht das Grundstück nicht zu kaufen und erspart sich so die Zahlung eines Kaufpreisanteils. Statt dessen ist laufend eine Art Miete fällig, die als Erbbauzins nach Zeit und Höhe in das Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise retten Sie Ihre Liquidität; dies kommt insbesondere jenen zugute, die keine oder zu geringe Sicherheiten bieten, um von der Bank einen Kredit zur Bezahlung des Kaufpreises zu erhalten. Der Erbbauzins ist von den Vertragspartnern frei zu verhandeln.

Nachteile für einen Erwerber:

Der entscheidende Nachteil des Erbbauberechtigten liegt darin, dass er sein Objekt schwieriger verkaufen kann. Auf Erbbaugrund errichtete Häuser sind weniger begehrt und erzielen schlechtere Preise. Es ist üblich, sich bei Vertragsabschluss gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen. Der Erbbauberechtigter benötigt die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Verkauf.

Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch ist ein gebräuchliches Hilfsinstrument bei der lebzeitigen Erbfolgeregelung. Bei der vorweggenommenen Erbfolge wird oft der Nießbrauch der Vermögenswerte (z.b. Belastung einer Immobilie) vorbehalten. Diese Gestaltungsmöglichkeit hat in den meisten Erbfällen auch steuerrechtliche Gründe. Meist möchten die Eltern erreichen, dass ihr erarbeitetes Vermögen ohne große Steuerbelastungen auf die nächste Generation übergeht.

„Belastung einer Immobilie in Abteilung II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.“

(Quelle: Glossar, Nießbrauch, FOCUS Online, 2008)

Wohnrecht

„Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen trägt der Eigentümer.“
(Quelle: Enzyklopädie-Online, Wohnrecht, www.enzyklo.de, 2012)

Sondernutzungsrecht

Zwischen Wohnungseigentümern werden Vereinbarungen über die Art und Weise der Nutzung von im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen getroffen.

Wird eine ETW, stellt sich die Frage, ob der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers an das jeweilige Sondernutzungsrecht gebunden ist. Eine schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung gilt gegenüber einem Rechtsnachfolger grundsätzlich nur dann, wenn die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und damit dinglich abgesichert ist. Damit wird sichergestellt, dass bei Verkäufen einzelner Einheiten auch die Käufer als Rechtsnachfolger an das Sondernutzungsrecht gebunden sind. Nur dann kann ein Verkauf einer Wohnung, für den Verkäufer und Käufer, insoweit gefahrlos erfolgen.

Bauliche Veränderung sind jedoch grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine einstimmige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, bei der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind, genügt dabei nicht. Ausnahmsweise ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht erforderlich, wenn mit der baulichen Veränderung kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

Bei baulichen Maßnahmen, sollte zuvor die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt werden, wenn sich die Maßnahmen sowohl optisch als auch technisch nicht nur innerhalb seines Sondereigentums auswirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der ursprüngliche Zustand auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers wieder hergestellt werden muss.

„Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte gibt es häufig für Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume."

(Quelle: Glossar, Sondernutzungsrecht FOCUS Online, 2008)

Teilungserklärung

In der sog. TE werden sowohl die Lage als auch die Größe der Eigentumswohnung werden festgehalten. Hinzu kommen mögliche Sondereigentumsrechte. Die Teilungserklärung muss notariell bei Grundbuchamt beantragt werden. Die Teilungserklärung, welche in § 8 des Wohneigentumsgesetzes geregelt ist, umfasst auch den Teilungsplan.

Keller, Dachboden, Balkon, Garage wie auch die Wohnung selbst werden als Sondereigentum bezeichnet. Hingegen zählen Außenwände, Hausflur, Treppenhaus oder Waschkeller zum Gemeinschaftseigentum. Sie gehören also der Eigentümergemeinschaft. In der TE ist auch die Gemeinschaftsordnung verankert. In dieser wird festgelegt, wie die Eigentümer das Sondereigentum nutzen dürfen, ob beispielsweise privat oder gewerblich.

„Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene von einander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.“

(Quelle: Enzyklopädie-Online, Teilungserklärung, www.enzyklo.de, 2012)

Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Ein Eigentümer ist verpflichtet, sein Objekt in einem für andere Personen ungefährlichen Zustand zu halten. Wenn dennoch Personen oder Sachwerte geschädigt werden, muss der Eigentümer Schadenersatz leisten. Gegen dieses Risiko kann man sich mit einer Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung absichern.

Due Diligence - Prüfungsphasen

Zu unterscheiden sind drei Projektphasen:

1. Erstsichtung

2. Detailanalyse

3. Kauf / Fertigstellung

A. Grundstücksbezogene Unterlagen

B. Baurechtliche Unterlagen

C. Belastungen

D. Baudaten, Gutachten

E. Mietflächen

F. Lebenszyklus und Betrieb

Zwangsversteigerungsverfahren

Ziel des Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahrens ist es, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung zu veräußern, um die eigene Forderung aus dem Versteigerungserlös ganz oder teilweise zu befriedigen.

Der Verfahrensablauf ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

Einem ZV-Antrag sind vorher meist Bemühungen seitens des Gläubigers und eventuell auch des Schuldners vorangegangen, diese Zwangsmaßnahme zu verhindern.

1. ZV-Antrag

Der Antrag erfolgt an das zuständige Amtsgericht.. Es wird das Objekt der Eigentümer, der Anspruch und der vollstreckbare Titel bezeichnet.

2. ZV-Kosten

Neben den Gerichtskosten (Gerichtsgebühr), besteht der größte Kostenfaktor zunächst für die Beauftragung eines Sachverständigengutachten. Der Gläubiger kann jedoch bereits orliegende Gutachten einreichen, und vom Gericht und den Beteiligten genehmigen lassen. Bei Bedarf müssen noch weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben werden.

3. ZV- Anordnung

Nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht, wird beim Grundbuchamt die Eintragung dieser Anordnung im das Grundbuch vorgenommen. Somit tritt eine  Grundbuchsperre ein, welche verhindert, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigerung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, welche die Versteigerungsinteressen oder den Erwerber benachteiligen könnten.

4. ZV-Verfahren

Die Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Berechtigten eingeleitet. Danach erfolgt die Anordnung der Zwangsversteigerung. Nach Ablauf der  verfahrenstechnischen Arbeiten wird dann die Festsetzung des Grundstückswertes betrieben. Durch das Vollstreckungsgericht erfolgt die Terminbestimmung. Über das Ergebnis werden die Beteiligten gehört, es besteht eine Einspruchsmöglichkeit. Die Forderungsanmeldung des Gläubiger enthält Hauptforderung zuzüglich Zinsen, Nebenleistungen, Kostenvorschüsse und Terminwahrnehmungskosten. Verspätete oder unterlassene Forderungsanmeldungen unterliegen einem Rangverlust.

Unabhängig davon wird der Gläubiger bemüht sein mit seinem ZV-Makler Bietinteressenten zu gewinnen. Hier kann der ZV-Makler bereits Absprachen treffen um für alle Beteiligten das beste Ergebnis zu erzielen. Nach Lösung von individuellen Problemen, führt häufig eine beurkundete Ausbietungsgarantien zu einer Planungssicherheit.

5. ZV-Termin

Der Termin besteht aus 3 Teilen

a) Bekanntmachungsteil: Zunächst erfolgen Information über anwesende Beteiligte, Grundbuchinhalt, Grundstücksnachweisungen, Tag der 1. Beschlagnahme, Besonderheiten, Anmeldungen, Feststellung des geringsten Gebots, Feststellung der Versteigerungsbedingungen, diverse weitere Hinweise.

b) Bietzeit: Die Mindestdauer von 30 Minuten ist unbedingt einzuhalten. Geboten wird, indem der Bietinteressent oder die Bietinteressenten unter Vorlage ihrer/s Ausweis(e) ihr Gebot mündlich bekannt geben. Der Rechtspfleger gibt das Gebot bekannt, berechtigte Gläubiger können jetzt Sicherheitsleistung 

c) Verhandlung über den Zuschlag: Nach Schluss der Bietzeit und Feststellung des Meistbietenden erfolgt dann entweder:

• eine sofortige Zuschlagsentscheidung
• eine Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 5/10-Grenze,
• Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 7/10-Grenze,
• Nichterteilung des Zuschlags,
• Bestimmung eines separaten Verkündungstermins über den Zuschlag.

6. Verteilungstermin

Nach dem Zuschlag bestimmt der Rechtspfleger den Verteilungstermin.Die Gläubiger melden ihre Forderungen an, das Gericht verteilt den Erlös und veranlasst Löschung aller früheren Eintragungen im Grundbuch. Der Meistbietende ist als Eigentümer zu diesem Zeitpunkt bereits im Grundbuch eingetragen.

Besonderheiten:

Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters 

Zwangsversteigerung auf Antrag des Erben

Zwangsversteigerung im Rang der Zwangshypothek
Zwangsversteigerung von Eigentumsanteile
Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft

Immobilienmakler im Zwangsversteigerungsverfahren

Mittlerweile beauftragen Banken und sonstige Gläubiger immer öfter spezialisierte Immobilienmakler für die optimale Vermarktung der im Zwang befindlichen Immobilien.

Wir bieten als ZV-Makler unter anderem folgende Dienstleistungen:

-   Prüfung der rechtlichen und objektspezifischen Gesamtsituation

-   Beschaffung der relevanten Informationen und Objektunterlagen

-   Darstellung der optimalen Vermarktungsstrategie und der Lösungsmöglichkeiten

-   Prüfung des freihändigen Verkaufs über Zustimmung des Eigentümers

-   Prüfung des freihändigen Verkaufs im Falle einer Insolvenzverwaltung

-   Betreuung der Kauf-/ Bietinteressenten innerhalb des Prozesses bis hin zum Abschluss

A. STANDORTEBENEN

Zu unterscheiden sind die drei Standortebenen:

Makrostandort: Region / Stadt

Mesostandort: Stadtteil

Mikrostandort: Standortumfeld des Objektes

Die Qualitäten dieser Ebenen entscheiden gemeinsam, aber nicht gleichgewichtig, über die wirtschaftliche Tragfähigkeit verschiedener Nutzungen.

B. STANDORTFAKTOREN

Einzugsgebiet, Marktpotential, Kaufkraftniveau, und Kundenfrequenz stellen die entscheidende Bewertungskriterien dar. Folgende Faktoren sind zu ermitteln:

• Demographisch: Bevölkerungszahl, Bevölkerungsstruktur, Beschäftigungs- und Sozialstruktur.
• Wirtschaftlich: Einkommensstruktur, Einkommensverwendung, Kaufkraftniveau, Nachfragepotential.
• Sozialpsychologisch: Lebens- und Konsumgewohnheiten.
• Stadt- / Regionalentwicklung: Einzugsgebiet, innerstädtische Haupt- und Nebenzentren, Verkehrslage.
• Wettbewerbssituation: Betriebe, Anbieter, Marktstärke, Image,
• Objektbewertung: Größe, Zuschnitt, Außen- und Innenwirkung, Konzepte, Logistik, Umfeldqualität, Nachbargeschäfte, Lage in Bezug auf Branchen
• Standortabhängige Kosten: Gebäudekosten, Miete, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Ausstattungskosten, Abgaben.

C. EINZUGSGEBIET

Für Städte und Zentren liefern theoretische Methoden, wie z.B. Gravitationsmodelle, Anhaltspunkte für die bestimming eines Einzugsgebietes. Es sollen die Attraktivität des Standortes und der annehmbare Zeitaufwand für die Bedarfsdeckung ermittelt werden. Grundsätzlich nimmt der Kundenzuspruch mit wachsender Entfernung bzw. Zeit-Distanz vom Standort ab.

Diverse Methoden bestimmen die Umlandausstrahlung von Städten oder Einkaufszentren auf Grundlage der Wechselwirkungen von Einzelhandelsattraktivität, jeweiliger örtlicher Bevölkerungszahl und räumlicher Entfernung zwischen Wettbewerbsstandorten. Diverse Methoden werden von Gutachtern angewendet. Diese liefern manchmal gute Ergebnisse, häufig aber Werte fernab der Realität.

D. BEVÖLKERUNGENTWICKLUNG

Die Bevölkerungszahl und -entwicklung eines Standortes wird von den Wanderungsbewegungen beeinflusst. Zuwanderungsgebieten stehen Abwanderungsräume gegenüber. Ein Bevölkerungswachstum wird als eine aufstrebende Wirtschaftsentwicklung interpretiert.

Neben den Bevölkerungszahlen können über die Haushaltsgrößen- und Altersklassen Rückschlüsse auf die Inanspruchnahme von Versorgungseinrichtungen gezogen werden.

E. NACHFRAGEPOTENTIAL

Das Nachfragepotential errechnet sich aus dem einzelhandelswirksame Nachfragepotential, dem örtlichen Kaufkraftindex, als auch der Einwohnerzahl des festgesetzten Einzugsgebietes.

Weder das Einzugsgebiete noch die einzelhandelswirksame Kaufkraft sind jedoch eindeutig zu bestimmen.

Im Einzelhandel lässt sich der Flächenbestand von Städten und Gemeinden anhand von Zentralitätsindex, durchschnittlicher Verkaufsfläche pro Kopf, Kaufkraftniveau und örtlicher Bevölkerungszahl hochrechnen.

Im Bürosektor geben verschiedene Koeffizienten und Indices Anhaltspunkte über den Bedarf der  Bestandserweiterung.

Der Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erscheint aus folgenden Gründen attraktiv:

a) keine langwierigen Verhandlungen mit der Verkäuferseite

b) überschaubare und voraussehbare Kosten

c) die Ersteigerung zu einem deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegenden Kaufpreis

Der Erwerb einer Immobilie will jedoch gut vorbereitet sein. Insbesondere ist zu beachten, dass Gewährleistungsansprüche nicht bestehen. Ebenfalls sind die erstellte Verkehrswertgutachten oftmals aufgrund der zwischen der Gutachtenerstellung und Versteigerung verstrichenen Zeitspanne nicht mehr die tatsächlichen Begebenheiten wiedergibt.

Aus diesen Gründen ist es vorteilhaft sich vor dem Versteigerungstermin umfassende Kenntnisse über die Immobilie zu verschaffen.